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土地财政时代终结土地出让计划逐步透明化

2018-10-14 03:11:24
土地财政时代终结 土地出让计划逐步透明化

土地是房市的原材料,土地市场价格与交易动向是房地产市场的风向标,受到各方瞩目。以前房地产市场“面粉贵过面包”说明房地产市场价格畸高之源,而目前土地交易的清淡又被视为保利紫薇郡房地产行业不景气的表征。

审计署公布2007年对11个市及其所辖28个县(市、区)2004-2006年三年度国有土地出让金的征收、管理、使用及相关政策招待情况的审计调查结果。从调查结果来看,我国土地市场存在三大问题。首先,土地出让价格在逐年提高;其次,我国土地出让存在混乱状况,各方所获土地收益并不匹配;再次,土地出让计划不透明成为高价罪魁。

从历年调查数据来看,土地价格在逐步提高。刨去划拨用地,从2004-2006年三年度的土地出让金价格为平均每公顷土地404.5万元。1995年全国每公顷土地出让金收入为77.2万元,其中每公顷征地费18.9万元、开发费11.1万元、出让金纯收益40.4万元、其他税费收入6.8万元。到2005年,每公顷土地出让金收入为355.3万元、出让金纯收益为131.9万元。如果减去2004年、2005年的数据,2006年的土地拍卖价格更高,2007年则是土地价格狂飙突进、地王频频产生的一年。虽然目前各地土地价格稍有回落,招拍挂时土地流拍宗数增加,但土地价格上升趋势没有改变,土地价格的上升幅度超前反映了市场对于通胀和土地升值的预期。

土地价格的上升导致利益分配成为全社会关注的问题,以往土地被征用者的收益无法得到保障的情况有所好转,但并未由此发生根本性的改进。

据国土部近几年执法检查的实际数据估算,每年我国新增建设用地95%以上属于农村集体农用地。据全国政协委员、清华大学教授蔡继明分析,目前被征地土地收益分配格局大致是:地方政府占20%~30%,企业占40%~50%,村级组织占25%~30%,农民仅占5%~10%.按照征地制度,征用土地的补偿款为三年平均农业产量价值的6-10倍,标准不超过30倍。根据农业部农村经济研究中心廖洪乐研究员测算,按标准补偿,南方地区集体和农民所得补偿(人均耕地按0.14公顷计算)仅够农民23年生活费用,北方地区的补偿还不够20年生活费用。也就是只有将征地补偿由现在的30倍提高到45~54倍(南方地区为45倍,北方地区为54倍),才能保证集体和农民征地前后收入水平基本持平。

按照此次审计结果,被征地农地补偿稍有提高,北京、天津、上海、重庆、合肥、济南、广州和成都8城市初步建立了被征地农民社会保障制度,截至2007年9月底,尚有3城市未按照国务院有关要求制定被征地农民社会保障制度。合肥、成都、济南和天津4城市3年度平均将土地出让净收益的6.68%用于被征地农民的社会保障,根据抽查数据,7%左右的土地净收益用于被征地农民补偿,虽然已经上升,但与近两年50%以上的土地价格上涨相比,征地补偿升幅如同蜗牛跑步。

其中的主要原因在于,在土地招拍挂环节实行伪市场定价―――土地管理中心可以控制推出土地的节奏,设定招标基准条件,实行市场竞价;而在土地收益分配环节则实行严格的政府控制―――一系列的法律法规使被征地学府华庭者根本不可能拥有价格博弈的话语权。从表面上看,降低了中国工业化、城市化成本,但实际上制造出一批无资产贫民,成为社会持续发展的极大障碍。

土地交易信息不透明也加剧了土地恐慌,推升土地价格恐慌性上涨。其中的溢价成为“土地财政”的源头。虽然“11城市都设有专门的土地储备和交易机构,逐步建立了土地出让的信息公开、地价评估和集体决策制度”,但各地均无土地推出具体规划,每年推出多少面积,推出几个地块,全部临时通告,人为造成抢地现象民间借贷纠纷开庭流程

此次审计结果也有令人欣慰之处,土地公共财政制度开始发轫。备受瞩目的土地出让金专户管理在政府的大力推动下开始收效―――11城市均设有出让金财政专户,将绝大部分出让金纳入了专户管理,其中重庆市将缴入国库的土地出让净收益全部纳入了基金预算管理,这成为土地出让净收益基本能够按照规定用途安排使用的前提。站在进一步建立土地公共财政的角度,审计署建议将土地出让收支全额纳入地方预算管理,接受同级人大监督,是土地财政公共化、法制化的必备步骤,理应大力推广。

至于违规使用出让金,挪用于建楼堂馆所和弥补经费、进行股权投资,甚至挪用被征地农民的社会保障金的无良机构与无良官员,按照《土地管理法》、《公务员法》等进行严惩,绝不能懈怠,否则土地黑洞会侵蚀民众的利益、中国房地产的市场基础与执政为民的根本。

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